Информация к размышлению: за последние шесть лет жители республики приобрели только по линии Узжилсбербанка 5650 новых квартир общей площадью более 630 тысяч квадратных метров. Это жилье отличается от традиционного, бесплатного, перешедшего ко многим из нас по наследству еще с советских времен, улучшенными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Для сравнения: трехкомнатная квартира, например, в девятиэтажках по улице Афросиаб столицы общей площадью 140 квадратных метров ровно вдвое больше стандартной. Квартиры, в обиходе получившие название «банковских», имеют просторные прихожие и веранды, большие залы, уютные спальни и построены с учетом пожеланий самих жильцов.
Думается, никто не станет оспаривать утверждения, что строительство жилья никогда не было простым делом. Отчасти потому, что жилищная проблема напрямую связана с демографическими процессами и по существу является вечной. Решение ее, особенно в переходный период развития экономики, становится весьма проблематичным по целому ряду причин. Многие, наверное, до сих пор помнят нашумевшие скандалы начала 90-х годов, связанные с попытками решения жилищного вопроса. Тогда надежды и энтузиазм потенциальных новоселов, вызванные созданием жилищно-строительных кооперативов, сменились горьким разочарованием. К числу злоупотреблений того времени относится и такое, когда на одну квартиру выдавалось по нескольку ордеров разным хозяевам, внесшим аванс. Главной же проблемой, сдерживающей строительство жилья в то время, было отсутствие механизма определения реальной рыночной стоимости строящегося жилья с учетом значительного, а в ряде случаев резкого роста цен на строительные материалы и услуги.
Разнобой продолжался, пока решение вопроса не взяло в свои руки государство. В январе 1996 года Указом Президента страны «Об усилении государственной поддержки жилищного строительства в г. Ташкенте» был создан банк. По замыслу, он был призван решить триединую задачу — улучшения жилищных условий населения, усиления социальных гарантий и прав на приобретение в собственность жилья и привлечения свободных денежных средств граждан в банковский оборот. Банк в порядке эксперимента получил право размещать на конкурсной основе заказы среди подрядных организаций на строительство жилья «под ключ» в соответствии с заявками граждан и юридических лиц. Иными словами, на него были возложены не свойственные банку функции генерального заказчика, координирующего интересы двух сторон — строителей и будущих владельцев квартиры.
Опыт жилищного строительства, первоначально прошедший обкатку в Ташкенте, вот уже почти пять лет работает по всей республике.
В беседе с заместителем председателя Узжилсбербанка Юрием Агеевым мы коснулись особенностей и трудностей строительства сертификатного жилья:
— Юрий Степанович, известны ли в практике случаи, когда генеральным заказчиком строительства жилья не для своих работников выступает банк?
— Я думаю, что в практике СНГ это случай единичный. Согласитесь, что выделение кредитов строительным компаниям — одно дело. И совсем другое — ответственность за своевременный ввод жилья, которое строится для массового потребителя. Для того чтобы выполнить поставленную правительством задачу, мы отказались от существовавшей прежде системы договора подряда. С подрядчиками стали заключаться контракты, в которых четко оговаривалась ответственность сторон, сроки исполнения контракта, система штрафных санкций за ненадлежащее исполнение или неисполнение работ, а также возможности расторжения договоров в одностороннем порядке в связи с невыполнением подрядчиками своих договорных обязательств. Забегая вперед, скажу, что судебные разбирательства с подрядчиками-партнерами, получившими авансы и не отработавшими их, завершались для нерадивых тем, что они по решению хозяйственных судов возмещали все затраты и расходы банка и его клиентов, даже если приходилось для этого продавать свое имущество.
— Каковы механизм и основные условия строительства «банковских» квартир?
— Право на получение банковских квартир имеют жители республики, достигшие восемнадцатилетнего возраста и имеющие прописку не менее трех лет в столице и не менее года в других городах. В соответствии с Указом Президента от 31 января 1996 года будущим жильцам предоставляется беспрецедентный объем льгот. Во-первых, наше жилье не облагается налогом на добавленную стоимость. Иными словами, государство уменьшает налогообложение подрядных строительных организаций по готовой строительной продукции, компенсируя НДС по стройматериалам. Второе — средства, перечисляемые физическими лицами в виде заработной платы и другие доходы освобождаются от уплаты подоходного налога и обязательных платежей. Третья льгота — юридические лица, покупающие жилье для своих сотрудников, освобождаются от уплаты налога на прибыль или доход из того объема средств, который направляется на строительство сертификатного жилья.
Кроме того, согласно пункту 4 постановления Кабинета Министров от 22 июля 1997 года «О дополнительных мерах государственной поддержки жилищного строительства» для удешевления стоимости домов, строящихся с привлечением средств граждан, затраты, связанные со сносом, строительством внутриквартальных и магистральных сетей, благоустроительными работами по нашим жилым домам осуществляются соответствующими хокимиятами.
И наконец, государство еще 50 процентов стоимости жилья оплачивает из бюджета.
Иными словами, жилец фактически затрачивает на строительство нового жилья 20-25 процентов — четвертую или пятую часть его реальной рыночной стоимости.
Напомню еще раз, что главное здесь — возможность приобретения гражданами республики жилья в рассрочку и при очень серьезной поддержке государства. Физическое лицо, накопив на специальном счете в отделении Узжилсбербанка сумму, эквивалентную 20 процентам площади квартиры (юридическое — 50 процентов), получает право на приобретение жилья. Остальная сумма оформляется в виде долгосрочного кредита в Узжилсбербанке по льготной процентной ставке, который клиент может погашать в течение десяти лет. И чем быстрее будет погашен кредит, тем ниже ставка. Если выделенные банком средства погашаются в течение трех лет, процентная ставка снижается на 50 процентов, за пять лет — на 30 процентов.
В рамках уже упомянутого правительственного постановления от 22 июля 1997 года жителям Ташкента была предоставлена возможность приобретать квартиры улучшенной планировки в престижных районах «на коммерческих условиях» — с учетом получения большого числа льгот, но без 50-процентной дотации из бюджета. То есть эти клиенты получили возможность строить с нашим участием квартиры улучшенной планировки со всеми льготами, но без государственной помощи.
За прошедшие годы физическими и юридическими лицами был открыт в банке 7981 счет, сумма накопленных средств превысила 5,6 миллиарда сумов. За счет собственных средств Узжилсбербанк выдал долгосрочные кредиты в объеме, превышающем 9 миллиардов сумов на срок до 10 лет с льготными процентными ставками 7,5 — 15 процентов годовых. Объем освоенных капитальных вложений составил 26,6 миллиарда сумов, в том числе бюджетных средств — 10,6 миллиарда.
— Юрий Степанович, как вы прокомментируете тот факт, что накопительных счетов в Узжилсбербанке открыто около 8000, а квартир за шесть лет получено 5650. Не означает ли это, что потребности жителей республики, желающих приобрести комфортное жилье, опережают возможности строительного комплекса? Через какое время вложивший средства потенциальный новосел может реально вселиться в новую квартиру?
— Отсутствие возможности строить согласно желанию клиентов — это проблема номер один, которую мы не можем решить едва ли не с самого начала строительства сертификатного жилья. Дух и буква указов и правительственных постановлений в этом вопросе гласят, что банк может привлекать к этому делу подрядные организации на конкурсной основе. Но не все наши подрядчики стремятся, как, к примеру, «Узбекгидроэнергострой» и «Жилстрой» строить быстро и добротно. И если благодаря этому коробки домов возводятся удовлетворительно, то окончательный ввод жилья сдерживает во многих случаях неготовность инженерных коммуникаций. В Ташкенте, например, сегодня стоят готовые коробки многоэтажных домов на улицах Эльбек, Катартал, Афросиаб, Комарнисо, Хувайдо, в квартале Д-2 массива Юнусабад. Речь идет о сотнях «банковских квартир». А если быть точнее, почти у восьми сотен потенциальных жильцов перенесена или может быть отодвинута перспектива справить новоселья в новых домах, имеющих почти 100-процентную степень готовности. Причем эта проблема нарастает из года в год.
— Напомню, что «ПВ» выступала по этой проблеме со статьей «Банковские квартиры ждут новоселий». Получен ответ из столичного хокимията, в котором заместитель хокима Н.Ханов сообщил, что в сводный адресный список строек 2002 года включено строительство инженерных коммуникаций к сертификатным домам в объеме 1 миллиарда сумов. Хокимиият заверяет, что финансирование работ в указанном объеме позволит завершить строительство сетей к уже готовым к сдаче в эксплуатацию банковским домам, а также обеспечить до конца текущего года инженерными коммуникациями жилые дома, вводимые в 2002 году по программе Узжилсбербанка.
— Общая потребность в капвложениях на эти цели составляет в 2002 году 2,1 миллиарда. Сегодня, к сожалению, мы задолжали жилье физическим и юридическим лицам, которые накопили необходимые средства еще в 1999, 2000 и 2001 годах. А если учесть то обстоятельство, что один квадратный метр жилой площади имел в начале 2000 года совсем другую стоимость, чем, скажем, в 2002 году, то становится очевидным, что оплата удорожания ложится опять-таки на плечи будущего новосела. А это порождает недовольство и, соответственно, поток жалоб во все инстанции.
— По каким параметрам ведутся расчеты удорожания жилой площади?
— По цене одного квадратного метра. Согласно постановлению правительства, о котором я уже упоминал, она определяется Узжилсбербанком ежеквартально совместно с Министерством финансов, Госкомархитектстроем республики, Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента с учетом фактически складывающейся сметной стоимости жилья на местах. За базисные цены берутся цены 1991 года. Разница между ценой того же, скажем, кирпича в 1991 и 2002 годах (а всего перечень ресурсов на строительство жилья достигает 198 наименований, в том числе имеются позиции, закупаемые по импорту) и дает индекс увеличения стоимости жилого дома. Это, заметим, только по линии банка — объектам основного назначения. Что же касается подготовки к строительству территории и сооружения инженерных коммуникаций, то за них несет ответственность хокимият. Банк рассылает эти документы подрядчикам, знакомит с ними будущих жильцов.
— Как складывалась цена жилого квадратного метра?
— Согласно протоколу 6, например, с 1 июля 1999 года стоимость квадратного метра составляла 37,2 тысячи сумов в кирпично-панельном доме. С 1 января 2000 года квадратный метр жилья стал стоить в таком доме 47,8 тысячи сумов. С 1 июля 2001 года стоимость выросла до 90,3 тысячи сумов, а с 1 февраля нынешнего года квадратный метр стоит 123 тысячи. С участием Узжилсбербанка строятся также кирпичные и панельные дома — там тоже свои расценки.
— Какой объем средств выделяется на сооружение сертификатного жилья из бюджета?
— Лимит капитальных вложений, выделяемых на государственную поддержку сертификатного жилищного строительства Узжилсбербанку за счет средств госбюджета, на протяжении шести лет остается неизменным и составляет 2 миллиарда сумов. Но если на средства граждан и при помощи дотаций из бюджета в 1998 году было построено более 1,5 тысячи квартир общей площадью свыше 160 тысяч квадратных метров, в 1999 — около 1,4 тысячи квартир площадью 161 тысяча квадратных метров, то в 2002 году на эти деньги с учетом роста цен можно построить всего 500 квартир площадью 70 тысяч квадратных метров. И это с учетом большого задела, созданного в 2001 году. Иными словами, здесь имеется серьезная информация к размышлению для Министерства финансов и Минмакроэкономстата. Что же касается Узжилсбербанка, то он мог бы добиться больших результатов в решении жилищной проблемы граждан республики, если бы все вопросы ответственными за это сторонами решались своевременно и в тех объемах, как это записано в указах Президента и постановлениях правительства.
Вера Рудакова.
