Процесс реформирования жилья в стране нередко называют Бермудским треугольником за то, что слишком много возникает проблем у новоявленных товариществ. Да и сами товарищества, возникшие на месте бывших ЖЭКов и АП, при внимательном изучении слишком неодинаковы. Одни работают лучше, другие — хуже, есть такие ТСЖ, где каждый квартал меняются председатели, и уже есть такие руководители, на которых заведены уголовные дела.
Стороны Бермудского треугольника — ТСЖ-КЭУ-хокимияты, где и происходят разные события театра коммунальных действий. Какие страсти разгораются здесь, какие средства крутятся! При этом некоторые участники событий забывают заглянуть в лоцию — законы и постановления правительства страны о реформировании жилья, где четко расписаны все этапы реформы. Итак, обратимся к практике.
РАСХОДЫ НА КВАРТИРЫ ПОСТЕПЕННО РАСТУТ, А ДОЛЖНО БЫТЬ НАОБОРОТ
Жители с удивлением обнаруживают, что их расходы на содержание квартиры постепенно растут. Задумывались ли вы над этим феноменальным явлением? Почему наше старое жилье, за которое мы давным-давно уже выплатили государству, становится все дороже, и коммунальные платежи сегодня составляют чуть ли не половину среднестатистической пенсии? Если послушать руководителей товариществ, КЭУ и коммунальных служб хокимиятов, то они в один голос заявят: монополисты поднимают цены, стройматериалы дорожают, услуги мастеров тоже стоят недешево. А мы, жители, причем? Почему эти затраты тяжким бременем должны ложиться на наши плечи? Опять услышим возражения: вы теперь хозяева дома, вот и ремонтируйте его сами…
Стоп! С этого момента давайте поговорим подробнее и более предметно.
Не секрет, что нам, приватизировавшим квартиры в старых многоэтажках, попросту спихнули старый фонд. В то время нам ничего не объяснили, жилье приватизировали и те, кто его получал бесплатно, и даже те, кто вложил немалые деньги в жилищные кооперативы.
Жители уже давным-давно выплатили государству все, что положено. Давайте считать деньги. Допустим, дому тридцать лет. Это 360 месяцев, в переводе на деньги (средняя плата за двухкомнатную квартиру в новых деньгах около пяти тысяч сумов в месяц), сколько получается? Почти два миллиона сумов — это стоимость новой квартиры.
Итак, мы все уже выплатили, но с нас снова требуют деньги, и немалые. Но, как известно, три шкуры с одного барана снять невозможно. А в коммунальной сфере именно так и происходит. Пользуясь тем, что мало кто из жителей разбирается в бесконечной реорганизации жилищно-коммунального хозяйства, нам предлагают все новые и новые структуры управления жильем. Если бы от этого улучшались сервис обслуживания и инженерное состояние домов, люди бы не возмущались. А то ведь реального дела никакого нет, а деньги плати!
На вопрос: «Почему у нас в столице происходит удорожание жилья?» председатель ТСЖ «Турон Буюк» Мирабадского района Лариса Куранова ответила:
— Товариществам не под силу решить весь тот огромный массив проблем, доставшийся нам в наследство от бывших ЖЭКов и АП. По сути дела, нам достался старый фонд, который давно нуждается в капремонте. По закону о товариществах, нам должны были передать отремонтированные здания и сооружения, расчетные счета с нулевым балансом. А что произошло на самом деле? Дома никто не ремонтировал, все инженерные сооружения пришли в негодность. К тому же, нам спихнули эти дома со старыми долгами, то есть произошло прямое нарушение закона о товариществах.
Вот почему новые структуры первый год занимались только подведением баланса — паспортизацией домов, сверкой счетов, выявлением долгов монополистам и долгов жителей, то есть разборкой завалов в коммунальной сфере. Сколько председателей бросили эту тяжелую работу, а скольким руководителям ТСЖ поставили в упрек их несносный характер!
Товарищество «Турон Буюк» — одно из немногих, которое прошло все этапы и сегодня считается одним из лучших в столице страны. А начинали с утренних планерок на лавочке во дворе — не было даже служебного помещения. Сегодня здесь свой офис, бухгалтерия давно разобралась с долгами, ведется планомерный ремонт жилья и подготовка к зиме. Это теперь здесь можно проводить обучающие семинары для новичков в коммунальной сфере, но не поддается описанию то, что пришлось пройти организаторам ТСЖ, сколько выслушать упреков в свой адрес, сколько энергии потратить на доказательство своей правоты! Даже здесь, на первый взгляд, в благополучном ТСЖ в центре города, полно проблем, а что говорить о периферии?
Главный вопрос многих ТСЖ — где взять деньги на капитальный и текущий ремонты, на подготовку жилья к зиме?
В крепких товариществах, где дело ведется с умом и главное — по закону, а не в обход правительственных постановлений, есть депозитные счета — так называемый накопительный фонд. Сюда откладываются деньги на капремонт домов. Грамотные бухгалтеры регулируют отчисления на депозитный счет. Эти отчисления составляют от 20 до 40 процентов платежей — в зависимости от того, как идут дела в товариществе. Пополнить счет можно из поступлений извне — отчислений за аренду нежилых помещений, торгового сбора с предприятий, находящихся на территории товариществ, штрафов за нарушение санитарных норм и добровольных пожертвований крупных фирм. С депозитного счета деньги снимают и на текущий ремонт.
В столице почти 40 процентов старого жилья. Одним товариществам не под силу справиться с капитальным и текущим ремонтами — слишком неравные стартовые условия у разных ТСЖ. В городе можно было бы создать накопительный фонд на ремонт жилья за счет отчислений от аренды нежилых помещений и торгового сбора, разных штрафов за нарушение экологии, санитарии и общественного порядка. Это немалые деньги. Именно так собирают средства муниципалитеты крупных столиц мира на достойное содержание жилья.
Сегодня для того, чтобы привести старый фонд в порядок, правильно его содержать, нужны большие деньги, старание и люди, которые могли бы грамотно заниматься этими вопросами. Нельзя же бесконечно перекладывать городские проблемы с ремонтом жилья на плечи жителей и беспредельно повышать оплату за старые квартиры! Не жители виноваты в том, что в свое время деньги на ремонт жилого фонда, образно говоря, пропали в Бермудском треугольнике, потерялись по дороге реформ и найти их уже невозможно. Вероятно, город должен по графику ремонтировать наши старые дома, провести паспортизацию жилья и составить смету поочередного, волнового капитального ремонта многоэтажных домов.
Листаю документы по реформе жилья. Среди них есть грамотно разработанная программа на 2000-2005 годы по системе коммунального хозяйства. Государство взяло на себя обязательства отремонтировать энное количество домов по госкапвложениям. Коммунальщики прекрасно знают, что есть «Титул номер два» — это ремонт многоэтажек по госкапвложениям. Но этот титул не выполняется городским КЭУ. Непонятно, по каким принципам формируется этот титул, почему не поддержан финансами? Председатели товариществ в один голос заявляют, что титул формируется стихийно. На их вопросы в городском КЭУ заявляют, что этот дом будем ремонтировать, а этот — нет. Спорить и что-то доказывать здесь бесполезно. И ничего невозможно выяснить, потому что председателей ТСЖ с титулом номер два никто не знакомит и их мнений никто не выслушивает.
Смета на ремонт старых домов, по мнению председателей ТСЖ, должна формироваться снизу — с учетом предложений районных хокимиятов и районных КЭУ, товариществ. Но что происходит на самом деле? Товарищества об этом никто не спрашивает. Вопреки законам, КЭУ вмешивается буквально во все внутренние дела товариществ, дает указания как себя вести, как распределять коммунальные деньги. Вместо того, чтобы защищать интересы ТСЖ и нас, жителей, в вопросах ремонта жилья.
Кроме госкапвложений есть и внебюджетные источники финансирования, из которых можно было бы взять средства на ремонт старого жилья. Это деньги за аренду. По правительственному постановлению № 500 от 26 декабря 2000 года, арендные предприятия должны отчислять товариществам 50 процентов арендной платы. До 1 января 2001 года это составляло 30 процентов, а с 1 января — 50 процентов. Однако этих денег товарищества никогда не видели. Куда идут эти деньги, на какие счета? Это может знать только городской департамент нежилых помещений, потому что все деньги, вопреки правительственному постановлению, поступают к ним. Вот и дорожает наше с вами жилье, повышается квартплата оттого, что ремонтировать дом надо, а деньги взять негде. Берут опять с жителей в виде разных платежей.
ТОВАРИЩЕСТВО ДЛЯ ОТДЕЛЬНО ВЗЯТОГО ПОДЪЕЗДА?
Многие жители, не вникнув в тонкости работы товариществ и не зная законов о реформе жилья, считают, что можно создать товарищество для отдельно взятого дома и даже… подъезда. Мол, создадим ТСЖ и будем прекрасно жить. Любой опытный председатель ТСЖ вам возразит: такого не может быть, потому что нерентабельно. Ведь инженерные сооружения всех подъездов многоэтажного дома связаны воедино, как их разделишь? Крепкое товарищество — это минимум пять-шесть домов, максимум — 15-20 домов с жилым и нежилым фондом, который можно сдавать в аренду и пополнять за счет этих денег расчетный счет.
Сколько домов в одном из крепких ТСЖ «Турон Буюк»?
Здесь 20 многоэтажек, которые солидно смотрятся в центре города и нормально содержатся. На вопрос, можно ли создать ТСЖ для 3-4 домов, мне ответили, что это нецелесообразно. Если бы дома передавали товариществам в идеальном состоянии, то да, можно создавать ТСЖ из небольшого количества домов. Но когда коммунальщики спихивают старый фонд, да еще без нежилых помещений, с которых по закону можно получать деньги за аренду, где взять средства на содержание и ремонт?
По статистике, один средний многоэтажный дом за три года работы товариществ принес 200-250 тысяч сумов отчислений на капремонт. Что можно сделать на эти деньги? Немногое: слегка подлатать дырявую крышу, повесить новые вывески с названиями улиц и номерами домов и на подъездах обозначить номера квартир. Вот и все.
Крепкие товарищества Ташкента работают в соответствии с законами о реформе жилья и ведут строгий учет средств. У них есть накопительный счет по каждому дому и перечень ремонтных работ по каждой многоэтажке. Бухгалтерия строго следит, сколько денег на накопительном счету у каждого дома и сколько истрачено на ремонт, то есть ведется полный учет. Если конкретный дом в хорошем состоянии, после капитального ремонта, его накопительные средства могут быть временно переброшены на ремонт другого дома.
Готовясь к зиме, солидные товарищества составили программу, в которой есть разделы по ремонту кровли и осушению подвалов, замене дырявых труб и утеплению подъездов. Конечно, на все нужны финансы по госкап-вложениям и отчисления из внебюджетных источников, потому что коммунальные платежи нельзя повышать бесконечно.
ДЕНЬГИ УХОДЯТ… В ЗЕМЛЮ, ВОЗДУХ И ВОДУ
Это происходит из-за плохого состояния инженерных сооружений. По признанию ремонтников, берешь трубу в руки, а она вся сочится или утыкана, как ежик, «чопиками» — деревянными пробками. Это уже не труба, а 150 хомутов, но труба все еще считается технически исправной, и это старье называется инженерными коммуникациями.
В подвалах полно воды — и горячей, и холодной, а ведь за каждый кубометр жители платят деньги. Монополистов — «Теплоэнерго» и «Водоканал» — совсем не волнует, как расходуется горячая и питьевая вода. Они доставляют воду только до задвижки, регулирующей распределение воды в доме. Жители платят монополистам по усредненным нормам потребления воды и тепла. Кто придумал эти нормы тридцать лет назад — вопрос второй. Главное — нормы не соответствуют реальности, дорогостоящие энергоносители и питьевая вода не доходят до потребителя. А за все плати! Наши деньги в буквальном смысле уходят… в землю, воздух и воду. Всем ясно, что полные подвалы воды, пар и полив садов-огородов — это оплаченные жителями услуги «Теплоэнерго» и «Водоканала», так и не дошедшие до потребителя.
Расход горячей и холодной воды можно было бы строго учитывать, установив счетчики. Но монополисты никак не могут решить, кто будет оплачивать стоимость счетчиков? Идет жесткий разговор председателей ТСЖ и «Теплоэнерго» о том, что обслуживать дома нужно до входа трубы в квартиру, где установлен счетчик. А не так, как это практикуется сегодня — доставили тепло до входа в многоэтажку, а что дальше — никого не волнует. Вот и стоит парная баня в подвалах при холодных квартирах. Вхолостую работает дорогостоящее оборудование в котельных, а конденсатные дома постепенно разрушаются. Жители мерзнут и забрасывают жалобами разные инстанции. При этом сами услуги «Теплоэнерго» дорожают: должен же кто-нибудь оплачивать это безобразие? По традиции, опять все ложится на плечи жителей.
Сегодня большинство жалоб жителей в хокимияты, КЭУ и ТСЖ, в редакции газет — сезонные: течет крыша, нет тепла в домах, нет воды на верхних этажах летом и горячей воды зимой. А ведь все эти проблемы внутреннего характера. Их спокойно могли бы решать сами товарищества. Вести переговоры с монополистами, доказывать очевидное. Нет воды и тепла? Осуши подвалы, отремонтируй трубы, установи насос и поставь счетчики. Так же последовательно можно решать и другие вопросы — ремонт внутриквартальных дорог, дворовое освещение, содержание детских площадок… Если, конечно, серьезно заниматься проблемами жилья.
СОВЕТЫ БЫВАЛЫХ
Председатели товариществ, где дела идут хорошо, советуют новичкам усвоить простые истины. Те люди, которые взялись за реформу жилья, главное — должны болеть душой за дело и бороться за интересы жителей. Конечно, можно выкачать воду из подвалов и все отремонтировать. Даже если не отремонтировать, то хоть как-то подготовиться к отопительному сезону и перезимовать, если товарищество создано нынешней осенью.
Для того, чтобы нормально подготовиться к зиме, нужно промыть и продуть отопительную систему. Чтобы отопительная система работала нормально, нужно сделать опрессовку системы. Все элеваторные узлы, куда подается тепло и горячая вода на весь дом, должны быть обеспечены специальными дренажными вентилями.
Этих вентилей нет и в помине на большинстве домов старого фонда. Их нужно закупать и вваривать. Опять вопрос — за чей счет? По логике вещей — за счет «Теплоэнерго», это их оборудование. Но на деле, эти работы опять переложили на плечи товариществ, то есть жителей. Не так-то просто вварить массивный вентиль в ветхую отопительную систему. Но без него тепла в домах не будет.
Если перевести разговор о подготовке к зиме в плоскость финансовых отношений, получается такая картина. Городское КЭУ недодает товариществу то, что положено по закону. Во-первых, возмещение денег льготникам, это около 6 миллионов в год одному товариществу среднего масштаба. Во-вторых, не помогает с ремонтом по госкапвложениям — по титулу номер два. В-третьих, город не отчисляет ТСЖ законных арендных денег.
Эта цепочка долгов порождает новые долги. Товарищества недодают поставщикам за энергоносители. А поставщики ходят в долгах перед… городом. Итак, круг замкнулся. Может быть, стоит применить систему взаимозачетов, как это принято в столицах стран СНГ? Почему бы не списать старые долги по этой схеме и, очистившись от картотеки (предприятия-должники учитываются по банковской картотеке), не заняться реальными проблемами реформы жилья?
Наталья Полянская.
